Woningcorporaties hebben te weinig kennis over de kwaliteit van het binnenwerk van de woningen van de bestaande voorraad. Dat zeggen Evert (foto rechts) en Martijn van Diepen (foto links), beiden adviseur bij YourAssets. CorporatieGids.nl sprak met hen hierover en vroeg wat ervoor nodig is om hier vat op te krijgen.
Het realiseren van de onderhoudsopgave en woningverbetering binnen het beschikbare budget, is volgens het duo de belangrijkste uitdaging voor woningcorporaties. Evert: “De uitgaven voor onderhoud stijgen volgens de prognose van de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) de komende jaren tot gemiddeld 4,1 miljard euro per jaar. De uitgaven voor woningverbetering stijgen nog sterker, tot gemiddeld 3,4 miljard euro per jaar. Volgens de Aw is ongeveer 3 miljard euro per jaar voor woningverbetering beschikbaar uit de operationele kasstroom. Maar binnen de sector zijn de verschillen groot. In een aantal regio’s daalt de kasstroom de komende periode zelfs tot de ondergrens van het Aw. De middelen voor onderhoud zijn dan niet langer toereikend.”
Efficiënt omgaan met middelen
Efficiënt omgaan met je middelen is volgens Martijn dan ook essentieel. “Volgens de Aedes-benchmark wordt ongeveer 40 procent van de onderhoudsuitgaven besteed aan reparaties en mutaties. Planmatig onderhoud biedt de mogelijkheid om de beschikbare middelen efficiënter in te zetten door het afstemmen van verbeteringen op natuurlijke vervangingsmomenten van elementen, zoals gevels, daken en installaties. Opvallend is dat planmatig onderhoud zich momenteel nog vooral richt op de buitenkant van een woning, en niet de binnenkant. Voor inbouwpakketten en woninginstallaties worden vervangingen en verbeteringen vaak nog uitgevoerd via mutaties. Hier valt voor woningcorporaties winst te behalen.”
Kwaliteit van binnenwerk
“Corporaties registeren de kwaliteit van de bestaande voorraad voor het exterieur en de collectieve voorzieningen met conditiemetingen,” gaat Evert verder. “Maar de kwaliteit van de inbouwpakketten, de woninginstallaties en de gebruikswaarde van de woningen wordt hier echter vaak niet in vastgelegd. Daardoor ontstaat een situatie waarin er onvoldoende inzicht is in de kwaliteit van het binnenwerk van de woningen. En dat is een belangrijk obstakel bij het ontwikkelen van een kwaliteitsbeleid. Enkele voorbeelden waar vaak te weinig zicht op is, zijn asbest, brandveiligheid, constructieve veiligheid of de aanwezigheid van loden waterleidingen. Door het uitvoeren van periodieke inspecties in de woningen gekoppeld aan servicebeurten ontstaat beter inzicht in de kwaliteit van het binnenwerk. Een aantal corporaties passen dit reeds toe. Voor de registratie zijn woningopname apps beschikbaar waarmee de informatie in de ICT-systemen kan worden opgevraagd en geactualiseerd.”
Kwaliteitsteam
“De essentie van een goed kwaliteitsbeleid is dat het wordt gedragen door de gehele organisatie,” vertelt Martijn. “Daarbij moet het klantperspectief centraal staan. Om deze reden is het van belang om alle betrokkenen in de organisatie bij de uitwerking van het kwaliteitsbeleid te betrekken. Een te vormen kwaliteitsteam kan dit proces organiseren. Het kwaliteitsteam speelt ook een rol in het meten en evalueren van de resultaten. Het kwaliteitsbeleid richt zich naast het borgen van veiligheid, gezondheid, gebruik en huurderstevredenheid ook op de leefbaarheid, duurzaamheid en gebruikswaarde van de woningen. Om een kwaliteitsbeleid op te stellen, moet de informatie over de het binnenwerk van de woningen efficiënt worden beheerd in de ICT-systemen voor vastgoed. Voor de beoordeling is daarbij een kwaliteitskader en normering noodzakelijk.”
“YourAssets kan woningcorporaties helpen bij het formuleren van het kwaliteitsbeleid en de vertaling hiervan. Dit door middel van de methode ‘Moeten en Willen’ en ondersteuning bij het samenstellen van een standaard PvE. We bieden hiervoor kwaliteitsnormen en referentiebeelden waarin de wet- en regelgeving voor bestaande bouw, verbouw en nieuwbouw is opgenomen. Deze kwaliteitsnormen zijn beschikbaar via de webtool Moeten en Willen. YourAssets werkt onder andere samen met Casix voor het toepassen van deze normen in mobiele applicaties voor opnamen en planbeoordeling.”
Dezelfde taal
Wanneer een organisatie op deze manier te werk gaat, wordt ervoor gezorgd dat alle betrokkenen dezelfde taal spreken. Evert: “Dit geldt niet alleen voor de corporatie intern, maar ook voor de communicatie met huurders en aannemers. Dit is mogelijk door de kwaliteitseisen per type bezit en gebruik samen te vatten en te koppelen aan referentiebeelden met maatregelen.”
“Ondanks de forse toename van investeringen in de bestaande voorraad, blijft volgens de Aedes-benchmark de ervaren woningkwaliteit volgens huurders gelijk. Het is dan ook de vraag of onderhoudsinvesteringen wel gericht worden ingezet daar waar de noodzaak volgens de huurder het grootst is. Bij verhuizing vanuit of naar een corporatiewoning waarderen huurders een duidelijke en tijdige communicatie. De uitdaging is om inzicht te krijgen in de kwaliteitsvragen van de huurders en met hen te communiceren over de te leveren kwaliteit. En om dat te kunnen doen, moet iedereen wel dezelfde taal spreken.”
Goede vertaling
Het vertalen van het kwaliteitsbeleid naar praktische plannen heeft volgens Martijn baat bij het vroegtijdig en systematisch beoordelen van de verbetermogelijkheden van complexen. “Die resultaten moet je vervolgens betrekken in het portefeuillebeleid. Ook zien wij in de praktijk dat de communicatie met huurders over de gewenste verbeteringen en de te volgen aanpak soms nog wat beter kan. Naast de gerealiseerde opgave en kwaliteit is de huurderstevredenheid een belangrijke succesfactor.”
Sterkere samenhang
“De samenhang tussen onderhoud en verbetering zal de komende jaren alleen maar sterker worden,” sluit Evert af. “Duurzaamheid en huurderstevredenheid spelen hierin een belangrijke rol. Om daarin te kunnen sturen, is een gedegen kwaliteitsbeleid voor de bestaande voorraad voor woningcorporaties onontbeerlijk.”
Bron: CorporatieMedia